Динамичният пазар на недвижими имоти в страната, води до повишено търсене и предлагане на услугите на агенции и брокери до степен, в която е трудно да си представим сключването на сделка без тяхно участие. За да получите професионално и ефективно съдействие, е важно да сте правилно информирани за съдържанието на посредническата услуга и най-важните задължения, които включва тя.
- Предоставяне на посреднически договор.
Клиентът и брокерът сключват договор за посредничество, в който уговарят правата и задълженията на двете страни и условията на плащане. Следва договорът да се сключи при самото встъпване в отношенията, а не на някакъв по-късен етап като например деня на предварителния или на окончателния договор, каквато погрешна практика се наблюдава понякога. Посредническият договор е гаранция за правата и интересите и на двете страни и защита в случай на потенциални спорове помежду им. При сключване на договора, е важно клиентът да обърне внимание дали същият предвижда посредничеството да е ексклузивно – ако е така, клиентът няма право по време на действие на договора да предлага имот (ако е продавач) или да търси имот (ако е купувач), със съдействието на други посредници.
- Проучване на пазара и консултиране за пазарните цени.
Неизменна част от дейността на посредника, е проучването на пазара на недвижими имоти и консултирането за възможностите, които той предлага по зададените от клиента критерии. Имате правото да поискате от Вашия брокер информация за актуални пазарни цени, както и данните, по които той ги е определил – обяви, оферти, сделки в района и др. Допълнителна стойност на услугата добавя съдействието на брокера при избор на начин на финансиране на сделката, в това число информиране на клиента за това каква част от продажната цена може да се финансира с банков кредит, какви са необходимите документи и стъпки за одобрение на кредита, контакт с кредитни консултанти и банки.
- Извършване на огледи.
Огледите могат да се осъществяват в присъствието или в отсъствието на клиента, но непременно с участието на брокера, чиято е задачата за тяхното техническо и организационно обезпечаване. За извършените с участието на брокера огледи, следва да се съставят протоколи. Тяхното значение е особено важно в практиката от една страна като доказателство за изпълнение на същественото задължение на посредника да покаже или да огледа имота, а от друга страна с цел избягване на бъдещи спорове дали дадена сделка е извършена с или без съдействието на конкретен посредник.
- Набавяне на документация за сделката.
За да съдейства за сключване на законосъобразна сделка, е необходимо посредникът да вземе активно участие в набавянето на нужната документация. Много посредници се ограничават в снабдяването само с основните документи за сделка: документ за собственост, скица/схема на имот, данъчна оценка. Обикновено обаче така изброените документи не са достатъчни, за да се извърши преценка на собствеността и историята на даден имот, както и да се оценят рисковете, свързани със сделката. Важно е за имота да бъдат събрани предходни документи за собственост, удостоверение за тежести по възможност за поне 10 години назад, както и преписи от всички актове, които са посочени в удостоверението за тежести. В определени случаи, за някои имоти (например бивши земеделски имоти, имоти които в миналото са били одържавени и др.), е препоръчително снабдяването с удостоверения за липса на държавна или общинска собственост, удостоверения за липса на реституционни претенции или че имота не попада в бивш стопански двор, удостоверения че решението на поземлена комисия е влязло в сила и не е изменяно. От изключителна важност в голяма част от сделките с поземлени имоти, е наличието на комбинирана скица. След набавянето на необходимата документация, същата може да бъде анализирана от юрист, проектант или друг специалист.
- Предоставяне на проект за предварителен договор.
Макар и да не съставлява типична посредническа дейност, предоставянето на проект за предварителен договор (когато такъв се сключва), се е наложило в практиката като присъщо за брокера задължение, част от организационната подготовка на сделката. Предварителният договор следва да включва всички основни параметри на сделката – срок за сключване на нотариален акт, описание на имота, цена, начин на плащане, основни права и задължения на страните, неустойки при неизпълнение, възможности за разваляне на договора.
В заключение, съдържанието на посредничеството е много по-широко от провеждането на оглед на имот, каквото погрешно схващане като че ли съществуваше в миналото. Единствено извършването на комбинация от изброените по-горе действия от избрания от Вас посредник, може да обезпечи в максимална степен сигурност и професионален подход при сделките с недвижими имоти.
Консултант: адвокат Радостина Христова
За още подобни статии, следете категория “Имотни съвети”.
За други разнообразни и интересни статии разгледайте Oikia.com/news.
